O índice da AICCOPN que mede o nível de atividade, registou em janeiro um aumento de 27,2%, em termos homólogos, e de 1% face ao último mês de 2018.

O início de 2019 fica marcado por um arranque «muito positivo» para o segmento da reabilitação urbana, com os principais indicadores a crescer expressivamente, revela o Barómetro da Reabilitação Urbana, desenvolvido pela AICCOPN. A acompanhar o aumento do nível de atividade, também a carteira de encomendas registou, em janeiro, um aumento de 40%, em termos homólogos, e de 0,5% face ao mês anterior.

O indicador que estima a produção contratada em meses, ou seja, o tempo assegurado de laboração a um ritmo normal de produção, fixou-se em 9,5 meses, em janeiro, o que representa um aumento de 3,2% face aos 9,2 meses registados em janeiro do ano anterior.

No ano passado, o Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas assinou 71 contratos correspondentes a um investimento total de 265 milhões de euros, projetos que abrangem 27 municípios distintos.

Segundo o DV, estão em causa 26 edifícios habitacionais, 38 para atividades económicas, 5 equipamentos de utilização coletiva e dois para a área social. 55 destes projetos são promovidos por empresas, e os restantes por particulares, instituições Particulares de Solidariedade Social ou autarquias.

De acordo com o Ministério do Ambiente, que gere o IFRRU, estes investimentos deverão criar 1.460 novos postos de trabalho, fixando cerca de 500 novos residentes nos municípios em causa.

O Presidente da República promulgou, a 20 de fevereiro, o diploma que aprova o plano de intervenção do Governo para a construção e requalificação de residências de estudantes do ensino superior público.

Em comunicado, o Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, informa da promulgação do decreto da Assembleia da República, que prevê «um plano de intervenção para a requalificação e construção de residências de estudantes, tendo por base as necessidades dos estudantes das instituições do ensino superior público e respeitando a sua distribuição por todo o território nacional».

De acordo com o previsto naquele diploma, o Governo deverá dar início à aplicação deste plano já este ano. No âmbito das ações de requalificação de residências de estudantes, o Governo, em cooperação com as instituições do ensino superior público, fará «um levantamento do estado e das necessidades de requalificação das residências de estudantes nas instituições do ensino superior público». Este levantamento terá em conta não só o número de estudantes deslocados, com necessidades especiais e com bolsas de estudo, mas também a necessidade de melhoria e de ampliação das infraestruturas e de reequipamento ou melhoria das condições materiais das residências. No que diz respeito à construção de novas residências de estudantes, serão determinadas as situações em que não existem residências de estudantes.

O financiamento será assegurado pelo Estado, através do Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado, do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas. Será também criada «uma linha de financiamento dotada com fundos europeus estruturais e de investimento vocacionados para o efeito, sem prejuízo do recurso a fundos provenientes do Orçamento do Estado». A lei ressalva que «as diferentes formas de financiamento (…) não podem sobrecarregar os orçamentos das instituições de ensino superior».

Desde o diploma que vem regular o arrendamento acessível, passando pelo regime especial de seguros de arrendamento, até aos diplomas que aprovam o arrendamento forçado e o IMI agravado para prédios devolutos, todos foram já aprovados pelo Governo e aguardam publicação em Diário da República.

Depois de aprovada e publicada a Lei da Assembleia da República que autoriza o Governo a criar o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), o respetivo decreto-lei foi aprovado na reunião do Conselho de Ministros de 14 de fevereiro. Tal como anunciado os senhorios que integrarem o PAA, de adesão voluntária, poderão beneficiar de um regime especial que isenta de tributação os rendimentos prediais resultantes dos contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional, quer em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) quer em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC). Também os municípios poderão aderir ao PAA, que poderá ser aplicado no âmbito de programas municipais, «contribuindo desta forma para o desenvolvimento da oferta pública de arrendamento acessível nos respetivos concelhos», escreve o Governo, em comunicado.

De acordo com a informação avançada, o decreto que regula o PAA estabelecerá os limites máximos de preço de renda que poderão ser praticados, a observância de uma taxa de esforço máxima de 35%, bem como o prazo mínimo de cinco anos de duração do contrato de arrendamento, sendo que este prazo se reduz para nove meses no caso de arrendamento para residência temporária de estudantes.

O diploma estabelece também um regime de proteção dos proprietários e dos arrendatários em caso de incumprimento das regras do programa e do contrato, designadamente a suspensão do programa por cinco anos e a restituição dos benefícios auferidos. Ainda no âmbito da proteção dos proprietários e dos arrendatários, o diploma regula o acesso obrigatório a um regime de seguros de arrendamento e que permite a dispensa de fiadores e de caução.

Ora o Regime Especial de Seguros de Arrendamento, no âmbito do PAA, também já foi aprovado. Estão previstas três modalidades de seguros, consoante as garantias abrangidas: falta de pagamento de renda, quebra involuntária de rendimentos e danos no locado. São seguros obrigatórios, excetuando-se apenas o caso do arrendamento a estudantes.

Aprovado IMI agravado para prédios devolutos e regime do arrendamento forçado para ressarcimento de obras coercivas

O Governo aprovou um outro decreto-lei que vem permitir às Câmaras municipais agravarem o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) de prédios devolutos há mais de dois anos em zonas de pressão urbanística. Para este fim, o Governo introduz o conceito de zona de pressão urbanística, «associando-o a áreas em que se verifique uma dificuldade significativa de acesso à habitação» e cuja delimitação será «efetuada pelos municípios através de indicadores objetivos relacionados, por exemplo, com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas». Neste contexto o Governo aperfeiçoará o regime relativo à classificação dos prédios urbanos ou frações autónomas como devolutos. Serão alterados os indícios de desocupação, permitindo que os mesmos identifiquem de forma mais apurada as situações de desocupação, algo que é essencial para melhorar a eficácia do sistema.

O Governo aprovou ainda um outro diploma que vem alterar as regras aplicáveis à intimação para a execução de obras coercivas necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade das edificações, nos casos em que os proprietários não cumpram o seu dever legal.

Estes são todos diplomas que concretizam autorizações legislativas concedidas ao Governo no Orçamento do Estado para 2019.

O Governo fez publicar o Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, que aprova o regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), um novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do imobiliário, em particular do mercado de arrendamento.

Prometidas desde 2015, as SIGI marcam a entrada de Portugal no mercado internacional dos Real Estate Investment Trusts (REITS), uma indústria consolidada e que se espera que permita a diversificação das fontes de financiamento das empresas e fomente a captação de investimento direto estrangeiro.

De acordo com o regime publicado, as SIGI têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento (ou outras formas de exploração económica), indiciando uma preferência por arrendamento habitacional, não obrigatório, abrangendo ainda a reabilitação urbana e os escritórios como áreas preferenciais. Mas as SIGI podem também assumir como atividade principal a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes, ou seja, outras SIGI, e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário, cuja política de distribuição de rendimentos seja similar.

Estas novas sociedades têm como fim o investimento coletivo das poupanças dos investidores, tendo em vista o exclusivo interesse dos participantes e em respeito pelas regras da diversificação do risco.

Ações das SIGI são obrigatoriamente negociadas em bolsa

Um ponto fundamental na caracterização destas sociedades para além do capital mínimo de 5.000.000 euros em ações, é o obrigatório acesso ao mercado bolsista, com dispersão bolsista de pelo menos 20% do capital social por acionistas que não detenham cada um mais de 2% do capital social da SIGI em causa. Em caso de incumprimento, as sociedades perdem o estatuto de SIGI e não podem voltar a adquiri-lo nos três anos seguintes.

A lei prevê ainda a obrigatoriedade de distribuição de uma parte significativa dos resultados distribuíveis (75%) e de 90% dos resultados das suas participadas, se existirem, assim como a obrigatoriedade de manter investidos 80% do capital social e destes, 75% devendo estar arrendados ou sob outra forma de exploração económica.

A estes requisitos acresce um importante limite ao endividamento, que não pode ultrapassar mais de 60% do valor do ativo total das SIGI.

Sociedades anónimas podem converter-se em SIGI

As sociedades anónimas já constituídas podem converter-se em SIGI, mediante deliberação da assembleia geral de acionistas, e desde que o contrato de sociedade seja alterado satisfazendo todas as disposições legais imperativas do regime das SIGI. Também os Organismos de Investimento Imobiliário (OII) sob forma societária, constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), podem converter -se em SIGI.

As SIGI «beneficiarão do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com a legislação nacional», lê-se no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 19/2019. Assim sendo, a estas novas sociedades será aplicável o mesmo regime que vigora para a generalidade das sociedades de investimento imobiliário, por exemplo para as SICAFI - Sociedades de Investimento Imobiliário Autogeridas de Capital Fixo, e que preconiza a tributação apenas na distribuição aos detentores de capital, abstendo-se de tributar dentro das sociedades, quer as mais valias, quer os rendimentos dos arrendamentos.

Através deste novo instrumento financeiro, o Governo pretende reforçar a captação de investimento estrangeiro, diversificar as fontes de financiamento das empresas e reduzir a dependência do financiamento bancário e o endividamento, aumentar o investimento na economia e a competitividade do mercado de capitais, dinamizar o mercado imobiliário português, em particular o mercado de arrendamento.

O decreto-lei que vem regular estas sociedades entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação, ou seja, no dia 1 de fevereiro de 2019.